После составления договора купли продажи

Содержание

Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры? Ответ юриста

После составления договора купли продажи

После подписания договора купли-продажи (далее – ДКП) квартиры переход права собственности нужно зарегистрировать, иначе документ считается неисполненным.

Но в некоторых случаях требуются дополнительные действия: например, если продана недвижимость несовершеннолетнего ребенка или жилье было в ипотеке.

Рассмотрим, что делать продавцу и покупателю после подписания ДКП, как зарегистрировать право собственности, нужно ли обращаться к нотариусу, и другие особенности.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Регистрация перехода права собственности

Раньше регистрировались сами ДКП, теперь же нужна регистрация перехода права собственности. Этим занимается Росреестр, но документы можно подать и через МФЦ. Не имеет значения, какая продается квартира: на вторичном рынке или в новостройке.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.

Порядок регистрации

Пошаговый порядок:

  1. Стороны подписывают договор.
  2. Производится оплата.
  3. Составляется акт приема-передачи.
  4. Подаются документы на регистрацию. Если решено обратиться в МФЦ, рекомендуется заблаговременно записаться на прием на официальном сайте ведомства. Так не придется ждать своей очереди.
  5. Заявление о переходе права собственности рассматривается 5-12 рабочих дней.

  6. Новый собственник получает выписку из ЕГРН, в которой он уже будет указан в качестве владельца.

Важно! Вопрос с датой заселения продавец и покупатель решают по своему усмотрению. Если в квартире никто не живет, заселяться можно в день подписания ДКП или после регистрации.

Законодательством это не регламентируется. Если же собственник не успел переехать, он может договориться с покупателем об отсрочке переезда на несколько дней.

Дата, до которой жилье нужно освободить, указывается в договоре.

Документы

Для переоформления права собственности при стандартной (свободной) сделке понадобится:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Учредительные документы продавца-юридического лица, если недвижимость приобретается у застройщика.
  • Договор купли-продажи. Он составляется минимум в трех экземплярах, один отдается регистратору, затем возвращается новому собственнику с пометкой о регистрации.
  • Доверенность, если от имени покупателя или продавца действует представитель.
  • Экспликация.

Обязательно нужен документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Например, другой ДКП, договор дарения, мены, и пр. Без него регистратор не примет заявление. Кроме того, еще до подписания ДКП нужно проверить чистоту сделки и убедиться, что продавец владеет квартирой законно.

Обратите внимание! В день выхода на сделку продавец должен представить выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ. Их можно заказать в МФЦ. Выписка подтверждает отсутствие зарегистрированных на жилплощади. Если купить квартиру с прописанными гражданами, особенно детьми, выписать их будет крайне проблематично.

Госпошлина

Физлица платят пошлину в размере 2 000 руб., юридические – 22 000 руб.

Документы после регистрации

После регистрации новый владелец должен получить в МФЦ или Росреестре выписку из ЕГРН, где он будет указан в качестве собственника, а также ДКП с отметкой о регистрации. Последний документ нужно хранить: в случае последующей продажи он обязательно понадобится.

Кто оплачивает расходы?

Помощь юриста или нотариуса стоит денег. За юридическое сопровождение сделок юристы обычно берут от 5 000 до 20 000 руб. Стороны распределяют такие расходы по собственному усмотрению.

Что касается госпошлины, то она уплачивается покупателем – новым собственником.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Нужно ли обращаться к нотариусу?

При желании для подписания ДКП стороны могут обратиться к нотариусу. Регистрация перехода права собственности в таком случае займет гораздо меньше времени – всего один день. Нотариус подает документы в Росреестр самостоятельно в электронном виде.

Иногда нотариальное удостоверение ДКП обязательно по закону:

  1. Если продается доли в праве собственности. Исключение – продажа доли другому собственнику или отчуждение долей одновременно всеми владельцами: в этом случае обращаться к нотариусу необязательно.
  2. Если продается недвижимость с пожизненной рентой.
  3. При продаже жилья несовершеннолетнего или недееспособного человека.

Важно! Если ДКП удостоверен нотариусом, это ускорит регистрацию и сведет к минимуму риск оспаривания. Нотариус самостоятельно проверяет юридическую чистоту, т.к. несет имущественную ответственность.

Если сделка альтернативная

Под альтернативной подразумевается сделка, в которой несколько участников:

  1. Продавец недвижимости и ее покупатель.
  2. Второй продавец, который приобретает квартиру первого.

Переход прав собственности по альтернативным сделкам регистрируется в один момент. Подписав ДКП, сторонам нужно прийти в МФЦ с документами и подать заявления на регистрацию. После этого сразу несколько продавцов-покупателей становятся собственниками разных объектов недвижимости.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Если квартира куплена в ипотеку

Если недвижимость приобреталась в ипотеку, до погашения задолженности на ней будет обременение. Без согласия банка ее нельзя продать, подарить или обменять. Но иногда люди не справляются с выплатами или присматривают себе другое жилье, и квартиру с обременением приходится продавать.

Подписание ДКП такой недвижимости возможно только после полного погашения задолженности. Перед этим стороны должны заключить предварительный договор с задатком в размере остатка долга. Ипотека погашается, обременение снимается за три рабочих дня.

После заключения основного ДКП сторонам достаточно подать документы на регистрацию. Но иногда бывает иначе:

например, когда обременение не снимается, а ипотека оформляется на покупателя. В таком случае порядок действий зависит от политики банка-залогодержателя.

Если продана квартира или доля ребенка

Продажа недвижимости несовершеннолетних осложняется получением разрешения от органа опеки. Сначала дается предварительное согласие на отчуждение жилья ребенка, и оно не гарантирует, что на финальном этапе дадут разрешение.

Важно! Главное условие для проведения сделок с недвижимостью детей – выделение долей или покупка минимум равнозначной жилплощади. Без этого разрешение не выдается.

Когда ДКП подписан, родителю, продавшему недвижимость ребенка, нужно подтвердить выполнение требования органа опеки о предоставлении другого жилья. Если куплена другая недвижимость, нужно представить выписку из ЕГРН. Если же решено перевести деньги на банковский счет, предоставляется выписка по счету на ребенка.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Налоги после продажи квартиры

Покупатель платить налоги не должен, т.к. он тратит собственные деньги на покупку квартиру, а не получает выгоду. НДФЛ уплачивается продавцом с прибыли от продажи.

Освобождаются от НДФЛ продавцы, если срок владения проданной квартирой превышал 3 года, а получена она в результате одной из следующих сделок:

  1. Наследование или дарение.
  2. Приватизация.
  3. Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением.

В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Если продавец освобожден от НДФЛ, ему достаточно представить декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу до 30 апреля года, следующего за датой совершения сделки. Если освобождение от налога не полагается, он должен быть уплачен до 15 июля.

Налоговый вычет для нового собственника

При приобретении недвижимости новый владелец может воспользоваться налоговым вычетом, если является плательщиком НДФЛ.

На какие расходы предоставляется вычет:

  1. Строительство или покупка недвижимости.
  2. Погашение процентов по ипотеке.
  3. Погашение процентов по кредитам, взятым для рефинансирования ипотеки.

Максимальная сумма расходов для расчета вычета составляет 2 000 000 руб. Даже если жилье стоило дороже, рассчитываться будет все от этой суммы.

Важно! Вычет не предоставляется, если покупка оплачивалась за счет материнского капитала, бюджетных средств или работодателя.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

Если ДКП еще не подавался регистратору, его можно расторгнуть. Достаточно составить дополнительное соглашение к нему, но требуется взаимное согласие обеих сторон. Если же договор подан на регистрацию, но переход права собственности не зарегистрирован, стороны могут отозвать его.

Если право собственности уже оформлено на покупателя, расторгнуть ДКП мирным путем не получится.

По закону договор считается уже исполненным, но можно оформить обратный ДКП, где стороны поменяются местами: бывший покупатель выступит в роли продавца, а продавец – в роли покупателя.

Что касается НДФЛ, то его платить не придется, если указать в новом ДКП стоимость, по которой изначально продана недвижимость.

Обратите внимание! Если между сторонами есть споры, для расторжения ДКП стоит обратиться в суд.

Ответы юриста на частые вопросы

Я внес задаток для погашения ипотеки продавца, но он отказался от дальнейшей сделки. Что делать и как вернуть деньги?

Если составлен предварительный ДКП, в нем должно быть указано, что продавец обязуется подписать основной договор в установленные сроки. Нужно обратиться в суд для заключения основного ДКП: по решению суда продавца обяжут сделать это принудительно.

Второй вариант – отказ от сделки из-за отказа продавца, и взыскание задатка в двойном размере. Но если продавец уже потратил деньги, по исполнительному листу он будет платить копейки. Лучше настоять на заключении основного ДКП.

Как проверить, зарегистрировано ли право собственности?

Для проверки достаточно воспользоваться этим сервисом, введя номер заявки.

Может ли действовать от имени продавца или покупателя представитель?

Да, но только по нотариально удостоверенной доверенности (ст. 185.1 ГК РФ).

С какой даты покупатель должен оплачивать коммунальные услуги, если ДКП уже подписан, но право собственности еще не зарегистрировано?

ЖКУ оплачиваются с момента подписания акта приема-передачи при заселении в квартиру. В нем же должны быть зафиксированы и показания счетчиков.

Что делать, если ДКП после подписания утерян?

Если документы на регистрацию еще не подавались, достаточно оформить новый экземпляр договора. Если же право собственности уже зарегистрировано, нужно запросить дубликат в Росреестре или у нотариуса. Оставить заявку можно на сайте Росреестра.

Боитесь допустить ошибку по сделке купли-продажи?Юристы бесплатно проконсультируют по каждому шагу сделки и помогут избежать ошибок

Заключение Эксперта

  1. После подписания ДКП нужно представить в Росреестр или МФЦ для регистрации перехода права собственности.
  2. Перечень документов для сделки в каждом случае индивидуален и зависит от ее типа: свободная, альтернативная.
  3. Если продается квартира в ипотеке, необходимо действовать с согласия банка.
  4. После продажи недвижимости в некоторых случаях продавец обязан платить НДФЛ. Покупатель же в связи с покупкой может воспользоваться налоговым вычетом.
  5. Отменить ДКП после подписания до регистрации можно, достаточно составить соглашение. Отмена после переоформления права собственности возможна только через суд.

Источник: https://SocPrav.ru/chto-delat-posle-podpisaniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

После составления договора купли продажи

При покупке квартиры в новостройке после заключения договора купли-продажи застройщик предлагает покупателю подписать акт приема-передачи квартиры. После этого на руки отдаются ключи.

В этот момент покупатель должен быть максимально внимательным, так как после подписания данного акта все претензии к застройщику будут считаться необоснованными.

Так что подписывать акт приема-передачи следует только после тщательной проверки жилья.

Данный акт оформляется в трех экземплярах: для застройщика, покупателя и регистрационной палаты. В нем указываются все данные о квартире и окончательный расчет между сторонами.
Если покупатель по каким-то причинам уклоняется от приема квартиры, застройщик имеет право составить акт приема-передачи в одностороннем порядке.

После этого этапа покупатель квартиры должен оформить право собственности на жилье. Кадастровый паспорт на жилье оформляется в БТИ в течение месяца. Далее покупатель отправляется в регистрационную палату для получения права собственности, которое так же готовится в течение месяца. Когда все эти формальности выполнены, покупатель считается законным собственником новой квартиры.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Как принять квартиру в новостройке?

При покупке вторичного жилья у продавца остаются все документы, которые он имел до перепродажи квартиры, в частности, свидетельство о собственности. К этому пакету добавляется договор купли-продажи и акт приема-передачи.

Эти же документы получает покупатель квартиры плюс кадастровый паспорт, техпаспорт из БТИ, справку из налоговой об отсутствии долгов, справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, справку из ТСЖ об отсутствии задолженности по членским взносам.

После покупки квартиры новый собственник должен в течение недели зарегистрироваться в ней и переоформить все договора на обслуживание (коммунальные платежи, телефон, интернет) на свое имя.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Судя по вопросу, деньги все-таки были переданы продавцу недвижимости.

Во-первых, каким образом продавцу были переданы деньги? Если рассматривать Петербург и Москву, то здесь на рынках недвижимости принята такая схема заключения сделок: деньги закладываются в депозитарий в расчетном центре по недвижимости под условие независимой выдачи денежных средств продавцу при выполнении определенных условий, описанных далее. Подписывается договор купли-продажи, подается на регистрацию в Росреестр. Стандартная схема выдачи денежных средств продавцу из депозитария, рекомендованная риелторским сообществом, следующая: не более 50% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи, не более 90% при предоставлении зарегистрированного договора купли-продажи и справки формы 9 об отсутствии зарегистрированных в объекте лиц. Последние 10% выдаются после наступления остальных вышеперечисленных условий по предоставлении акта приема-передачи объекта.

Под «зарегистрированным договором» по новым правилам Росреестра мы понимаем выписку из ЕГРП, содержащую информацию о новом собственнике, данные кадастрового паспорта, информации об отсутствии обременений в пользу третьих лиц. В других регионах зачастую распространена более простая схема взаиморасчетов, когда покупатель отдает продавцу деньги непосредственно при подписании договора купли-продажи, а потом идет его регистрировать.

Таким образом, если договор подписан и деньги переданы, продавец и покупатель в первую очередь должны подать его на регистрацию в Росреестр. Там же через две недели покупатель должен обратно получить пакет документов, подтверждающий его собственность.

Продавец должен предоставить покупателю форму 9, где написано, что он и все, кто проживал в квартире, сняты с регистрационного учета.

Далее продавец и покупатель должны подписать акт приема-передачи объекта, в котором покупатель принимает на себя все обязательства, связанные с сохранением объекта после подписания, принимает его в том виде, в котором его видит на момент подписания и не может более предъявлять претензии к продавцу.

Продавец передает в этот момент покупателю квитанции об оплате всех коммунальных платежей до акта приема-передачи и все комплекты ключей.

На момент подписания акта приема-передачи в квартире должны наличествовать (продавец не имеет права демонтировать данные вещи либо должен обеспечить их наличие) двери, окна, розетки, выключатели, сантехника (раковины в положенных местах), освещение в каждом помещении, при наличии газа обязательно должна быть газовая плита. Либо покупатель должен подписать, что принимает квартиру в несоответствующем виде, но делать этого он не обязан.

Также в момент получения любых денежных средств продавец обязан написать расписку на получение этих денег от покупателя, где должно быть указано, за что он их получил и точная сумма.

При получении 100% денежных средств продавец должен в последней расписке указать фразу: «Деньги получены полностью, претензий к покупателю (ФИО) не имею».

После выполнения всех этих условий продавец и покупатель могут уже навсегда расстаться.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Сколько времени можно жить без регистрации?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Олеся Обижаева:

Так как заключение договора купли-продажи недвижимости не имеет обязательного нотариального удостоверения, большинство таких сделок граждане проводят самостоятельно, не обращаясь за помощью к юристам, либо к нотариусам за удостоверением сделки. Желание сэкономить на услугах лиц, занимающихся практикой в данных вопросах, оставляет таких граждан в зоне риска. В особенности рискует покупатель, который может остаться и без денег, и без жилья.

Особое внимание нужно обратить на расчет денежными средствами, если они передаются наличными. В идеале наличные денежные средства следует провести через банковскую ячейку. В этом случае вариант того, что деньги окажутся фальшивыми, сводится к нулю.

Также при передаче наличных денег, нужно подстраховать себя распиской о передаче денежных средств или актом об их передаче.

Именно расписка, написанная от руки, с паспортными данными продавца и покупателя и в присутствии двух свидетелей, будет служить доказательством передачи денег.

Что касается передачи денег безналичным расчетом, наиболее безопасный вариант здесь использование безотзывного аккредитива.

После достижения согласования по всем условиям сделки и передачи денег следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Стороны должны предоставить пакет документов на недвижимость, заявление установленного образца, квитанция об оплате государственной пошлины.

Передача жилья подтверждается актом приема-передачи в соответствии с законодательством РФ и может быть осуществлена как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации перехода права собственности либо во время проведения регистрации. Важно помнить, что с 15 июля 2016 года привычное для всех свидетельство о праве собственности в бумажном виде больше не выдается, а право собственности подтверждается выпиской из ЕГРП (единый государственный реестр прав).

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Существует ли рассрочка между частными лицами?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_nuzhno_sdelat_posle_zaklyucheniya_dogovora_kupli_prodazhi/6179

Как оформить договор купли-продажи квартиры

После составления договора купли продажи

Ольга Макеева

купила квартиру

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Это соглашение двух сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

  1. Цена.
  2. Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Так выглядит заполненный акт приема-передачи квартиры

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34.

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности.

Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, инвалидов Великой Отечественной войны, инвалидов первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры.

Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Почтовым отправлением. Отправить документы на государственную регистрацию права собственности можно по почте с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра по месту нахождения квартиры.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Если вы подали документы на регистрацию права собственности в Росреестр, все будет зарегистрировано через 7 рабочих дней. Если в МФЦ — через 9 рабочих дней.

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности. А уже после заключают соглашение о расторжении договора.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет.

То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий.

Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/flat-sale-contract/

Договор купли-продажи автомобиля: что делать после подписания

После составления договора купли продажи

Процесс покупки или продажи автомобиля является важным мероприятием. Для того, чтобы сделка состоялась, и стороны получили желаемое необходимо составить качественный договор купли-продажи автомобиля.

Сделать это можно, в том числе, и на нашем сайте: Вам доступен как бесплатный вариант договора, так и платный профессиональный договор, в котором предусмотрено множество вариативных условий и решены проблемы, вытекающие из судебной практики.

Тем не менее, после подписания бланка договора стороны должны исполнить те обязательства, которые были установлены соглашением между ними.

Продавец должен передать автомобиль, который будет соответствовать условиям договора, а покупатель должен произвести оплату и принять передаваемый ему транспорт.

После этого приобретатель должен своевременно перерегистрировать на себя в органах ГИБДД купленный автотранспорт.

Тем не менее, все может быть не так просто – одна из сторон может не исполнить свои обязанности. Поэтому в данном материале мы расскажем не только про действия сторон после заключения договора, но и расскажем в каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи автомобиля.

ПЕРЕДАЧА АВТОМОБИЛЯ

Продавец должен передать автомобиль надлежащего качества – то есть в том состоянии, которое было установлено договором. Стороны соглашения должны зафиксировать все основные характеристики автомобиля в своем соглашении.

Если автомобиль имеет скрытые дефекты, то их также необходимо отразить в договоре – в противном случае продавец рискует столкнуться с обязанностью устранения таких дефектов или выплаты стоимости ремонта даже в том случае, если он устно сообщил покупателю о наличии недостатков (но не может это подтвердить).

Передача автомобиля оформляется актом приема-передачи, который подписывается сторонами. Помимо автомобиля в таком акте могут отражаться комплектующие: зимняя резина, навесные багажники, чехлы на салон, ремонтные наборы и т.д. Подобные принадлежности могут быть отдельно зафиксированы в договоре – это будет обязывать продавца передать их вместе с автомобилем.

Рекомендуется также сфотографировать автомобиль в момент подписания акта приема передачи. В том числе, стоит снять ключевые показатели бортового компьютера и еще раз сверить номера на основных агрегатах, а также осмотреть их состояние.

Дополнительная проверка автомобиля поможет обнаружить поломки, возникшие с момента первичного осмотра автомобиля перед покупкой. Подобная фотосъемка также будет обеспечивать защиту продавца от претензий недобросовестного покупателя.

ОПЛАТА

Обычно оплата производится сразу после передачи автомобиля. В своем договоре Вы можете выбрать различные способы оплаты, помимо оплаты непосредственно после подписания акта приёма-передачи. Так, можно прибегнуть к полной или частичной предоплате – но в данном случае покупатель имеет риск потери денег, если столкнется с мошенниками.

Можно предусмотреть оплату полной суммы или ее части через существенное время (несколько недель или месяцев), либо выбрать оплату в рассрочку. В такой ситуации дополнительные гарантии защиты требуются уже для продавца. Ст.

488 ГК РФ дает подобную защиту, указывая, что при подобной оплате товар (автомобиль) будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты, если в соглашении стороны не отменят такой залог. То есть условие о залоге в подобной ситуации даже не требуется прописывать в договоре, хотя сделать это желательно.

Но залог не будет считаться действующим для третьих лиц, если стороны не подадут уведомление в реестр уведомлений о залогах, обратившись к нотариусу.

Без уведомления залог не будет сохраняться в случае перепродажи автомобиля третьему лицу, а в случае уведомления залогодержатель (продавец) может обратить взыскание на автомобиль при просрочке оплаты со стороны продавца даже в случае, если автомобиль будет находиться в собственности иного лица.

Можно воспользоваться специальными платежными инструментами: арендой банковской ячейки условным депонированием или аккредитивом.

Условное депонирование или «эскроу» представляет собой открытие покупателем специального счёта в банке, с которого списываются деньги при наступлении определенных оснований предусмотренных договором эскроу-счёта (подписание акта передачи-приемки автомобиля). Аренда ячейки с наличными может представлять собой похожий инструмент и выполнять те же самые функции.

Но стоит отметить, что редко, но все же случаются случаи пропажи денег из банковских ячеек некоторых банков. Аккредитив – платежное поручение банку о переводе денег со счёта одного лица на счёт другого лица (контрагента по сделке) при предоставлении определенных документов (например, при предъявлении указанного выше акта).

Таким образом, все три данных инструмента на практике во многих ситуациях крайне похожи и стороны могут избрать любой из них для обеспечения безопасности сделки. Тем не менее, в любом случае придется заплатить определенную сумму банку (в случае аккредитива или эскроу банк может брать процент от сделки).

Важно помнить, что передача больших сумм наличными может нести в себе риски – купюры могут оказаться поддельными. Хотя многие лица выбирают оплату наличными по причине отсутствия банковских комиссий за транзакцию, либо же стремясь скрыть свои реальные доходы от некоторых контролирующих органов.

Мы рекомендуем декларировать свои доходы, к тому же не облагается налогом продажа автомобиля, который был в вашей собственности более трех лет, если подобный автомобиль использовался в качестве личного транспорта.

РЕГИСТРАЦИЯ В ГИБДД

После продажи автомобиля в ПТС нужно внести данные о новом собственники, но в скором времени планируется введение обязательных электронных ПТС (хотя сроки все откладываются). Внесение данных в ЭПТС происходит после регистрации в ГИБДД.

Государственные номерные знаки

Продавец может снять с автомобиля номерные знаки, оставив их на хранение в ГИБДД – в таком случае продавец должен установить их в течение года на новый автомобиль, иначе он лишится права оставить за собой номерные знаки. Взамен выдаются другие номерные знаки – автомобиль с ними получит покупатель.

Обязанность покупателя зарегистрировать автомобиль на себя в ГИБДД

Закон устанавливает за приобретателями авто зарегистрировать его на себя в течение 10 дней с момента получения во владение и пользование. Отчет начинается со следующего дня после передачи (подписания акта приема-передачи).

Государственные органы знают о собственнике автомобиля исходя из данных, имеющихся в распоряжении ГИБДД. Это важно и для начисления штрафов ГИБДД и для начисления транспортного налога.

Через 10-20 дней стоит проверить, на кого зарегистрирован автомобиль – узнать о перерегистрации автомобиля можно с помощью специальных сервисов. Такую услугу также предоставляет и наш портал.

Кроме того, через некоторое время стоит проверить в личном кабинете на сайте налоговой (nalog.ru) информацию о том, находится ли среди Ваших объектов налогообложения данный автомобиль.

Автомобиль не должен состоять в данном списке – должна присутствовать отметка о снятии с учета. Однако информация изменяется не сразу: на межведомственное взаимодействие и внесение данных систему в некоторых случаях может уйти и несколько месяцев.

Поэтому не стоит сразу беспокоиться, так как начисление транспортного налога производится в конце следующего года.

Если автомобиль числится в ФНС за продавцом, а в ГИБДД был перерегистрирован на покупателя – то предыдущий собственник (продавец) может написать заявление об устранении ошибки в инспекцию ФНС по месту жительства в письменном или в электронном виде.

Но если автомобиль не появляется в перечне объектов налогообложения покупателя – то это не повод для радости.

Так или иначе, вполне вероятно, что до ФНС дойдут сведения о том, кто является собственником автомобиля – покупателя будет ждать не только начисление налога, но и начисление штрафа.

Поэтому, если покупатель на следующий год не получил уведомление о начисленном транспортном налоге, то ему необходимо направить в налоговый орган сообщение о том, что он приобрел автомобиль – то есть у него имеется не учтенный объект налогообложения.

Что делать, если покупатель не зарегистрировал на себя автомобиль?

Если автомобиль не будет перерегистрирован в Госавтоинспекции, то все штрафы будут приходить продавцу автомобиля, а не его покупателю, нарушившему ПДД. Продавец может в судебном порядке оспорить штрафы.

Но для того, чтобы предотвратить подобную ситуацию он может по истечении законного срока перерегистрации автомобиля на приобретателя обратиться в ГИБДД с заявлением о принудительной перерегистрации. Для этого ему также необходимо предъявить договор и акт приема-передачи автомобиля.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

Договор можно всегда расторгнуть по соглашению сторон. Кроме того, его можно расторгнуть в случае существенного нарушения – то есть в ситуации, когда одна сторона рискует столкнуться с ситуацией, когда она не получит то что рассчитывала при заключении договора. Примером может быть существенная просрочка оплаты или передачи автомобиля.

В договоре можно предусмотреть и иные ситуации, в которых он может быть расторгнут: к примеру, предусмотреть конкретные просрочки в дневном или месячном выражении.

Кроме того, можно предусмотреть, что договор расторгается в случае передачи автомобиля ненадлежащего качества (обычно такое право возникает только при наличии существенных неустранимых недостатков).

Порядок расторжения договора

Ст.452 ГК РФ устанавливает обязательное письменное (если договор был заключен в нотариальной форме, то нотариальное) уведомление о расторжении договора. Если другая сторона добровольно не согласилась с претензиями, то после ее отказа можно подать в суд. Подать в суд можно также в случае, если другая сторона не ответила на претензию в срок указанный в ней или в тридцатидневный срок.

Последствия расторжения договора

По общему правилу, стороны не могут требовать возвращения того, что ими было передано до расторжения договора.

Однако в случае, если одна из сторон исполнила договор, передав автомобиль или оплатив его, а другая нарушила условия соглашения, то возврат переданного происходит по правилам о возврате неосновательного обогащения (то есть возвращает только одна сторона). На сумму обогащения в деньгах начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами (в размере ключевой ставки ЦБ РФ).

Очень часто может иметь место ситуация, когда не было произведено ни передачи автомобиля, ни его оплаты – в таких случаях договор расторгается, как правило, по причине невнесения предоплаты, либо нарушения сроков передачи автомобиля.

Расторжение договора в таком случае защищает ту сторону, которая не нарушала договор. Фактически это позволяет ей полностью освободиться от договора и купить автомобиль у другого лица или продать свой автотранспорт другому покупателю.

При расторжении по причине существенного нарушения договора с нарушившего лица можно также потребовать возмещение убытков.

Источник: https://dogovor.ru/news/view/dogowor-kupli-prodazhi-awtomobilya-chto-delat-posle-podpisaniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.